2025年中国城市更新项目数量6万个，投资额3.2万亿元，城市更新已从试点探索转入大规模推进阶段，取代增量开发成为城市建设投资的主战场，投资逻辑由“建新”转向“改旧、提效、补短板”。
1、城市更新项目数量分析：更新行动由点状试点转向全域铺开
2025年中国城市更新项目数量达到6万个，项目体量较前期明显扩张，标志着城市更新已从零星试点、示范片区走向全域覆盖、系统推进。从项目构成看，主要包括老旧小区改造、老旧厂区与产业园区更新、城中村改造、历史文化街区保护修缮、地下管网与市政设施更新、完整社区建设以及公共空间与生态修复等类型，其中老旧小区改造与市政管网更新数量占比最高，覆盖面最广，直接触达居民日常生活。项目分布上，一线及强二线城市以存量楼宇功能置换、老工业区转型、历史街区活化为主，项目单体规模大、方案复杂；三四线城市及县城则以老旧小区整治、雨污管网改造、道路与公共设施修补为主，项目数量多、单体体量小。这种“大城市重提质、中小城市重补缺”的项目结构，反映城市更新在不同发展阶段承担的任务差异，也说明本轮更新不再是单纯拆建，而是围绕安全韧性、功能完善和人居品质的系统性改造。
图表：2021-2025年中国城市更新项目数量
数据来源：住房城乡建设部、中经百汇研究中心
2、城市更新投资额分析：资金投向向民生短板与存量提质集中
2025年中国城市更新投资额达到3.2万亿元，按6万个项目测算，平均单个项目投资约5333万元，投资体量已与市政基础设施建设处于相近量级，成为稳投资、扩内需的重要支撑。从资金投向看，投资主要集中在房屋与小区整治、地下管网更新、公共服务设施补建、产业空间改造以及历史文化保护利用等方向，其中直接改善居民居住条件与安全水平的项目占比最高，投资具有较强的民生属性和即期带动效应。资金来源上，以地方财政投入、专项债券、城市更新专项基金、政策性金融工具为主，社会资本参与渠道逐步拓宽，部分城市通过“留改拆”结合、土地增值收益反哺、片区综合开发平衡等方式缓解资金压力。需要注意的是，城市更新具有投资周期长、收益回收慢、征迁协调难度大的特点，部分项目存在资金平衡压力，投资强度区域差异明显，东部发达城市单项目投资额显著高于中西部及县域项目。
图表：2021-2025年中国城市更新投资规模
数据来源：住房城乡建设部、中经百汇研究中心
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