城市更新行业在存量城镇化背景下稳步推进，顶层政策体系持续完善，坚持“留改拆并举、严控大拆大建”原则，围绕历史文化保护、老旧小区改造、基础设施升级、生态修复、完整社区建设八大方向落地实施。当前项目结构持续优化，民生类更新项目占比持续提升，各地由单点改造逐步转向片区统筹、城市体检先行的系统性有机更新模式。市场参与主体日益多元，基建央企、头部城市更新企业、地方城投平台、垂直运营服务商共同参与项目实施，投融资工具不断丰富，城市更新基金、专项债、保障性租赁住房REITs等渠道逐步打通。但行业发展仍面临诸多约束，项目普遍兼具公益属性，投资周期长、收益平衡难度较大，多产权主体协调成本高、居民诉求沟通复杂，区域分化特征显著，一二线城市项目储备充足，三四线城市受地方财政约束推进速度偏慢。行业竞争逻辑逐步转变，从传统工程开发能力比拼，转向全周期规划、产业导入、长效运营与社区治理的综合能力竞争，行业重心由硬件改造逐步转向空间、产业、生态、治理一体化价值提升。 从整体发展前景来看，我国城市更新行业具备广阔增长空间，市场规模将持续扩容。随着城镇化迈入存量提质阶段，城市存量空间改造需求长期存在，“十五五”期间城市更新作为稳投资、扩