作为地产行业的延伸和分支，养老地产的产业链上游与地产行业产业链上游基本重合，地产的产业链上游覆盖行业众多，其中对养老地产影响较大的有：土地资源、适老设施设备和养老服务。中游参与者主要包括四大类：（1）地产企业，如万科、绿城、保利、远洋；（2）保险企业，如泰康人寿、合众人寿、太平保险、中国人寿；（3）专业机构，如亲和源、诚和敬、光大汇晨、国安养老；（4）跨界企业，如中国石化、中国水电、首旅集团、海南椰岛。这四类企业还通过多种形式合作开发养老地产，如地产企业、保险企业与专业机构合作，地产企业和保险企业合作等，这样的形式可以降低项目成本和风险，整合多方资源优势，使养老地产向系统化、专业化发展。下游的消费者主要为老年人和准备养老人群。
图表：养老地产行业产业链分析
资料来源：中经百汇研究中心
（1）上游分析
区别于普通地产项目，决定养老地产能否成功的关键上游要素为土地资源、适老设施设备和养老服务。
土地资源：土地资源是养老地产的核心资源，影响着养老地产后续的盈利模式和运营模式。适于开发养老社区与建设养老公寓和养老驿站的土地类型有所不同。
1）养老社区
中国被用于养老社区开发的土地资源可以分为住宅用地和非住宅用地两类。住宅用地通过出让使用权方式取得，有70年使用权，养老地产开发商在完成建设后可以通过出售产权盈利，如绿城的乌镇雅园项目。这类项目是对普通住宅项目的延伸和升级，配备了更加完善的基础设施和优越的养老设施，在房产市场上销售和盈利状况较好。非住宅用地以商业旅游用地为主，开发商不能获得产权，使用权为40年，一般消费者通过购买会员获得入住权，收取会员费加服务费的形式收费盈利。土地资源的获得需要地产公司拥有强大的社会资源和公共关系，特别是地理位置优越的地块，更容易被大型地产商获得。土地成本是养老地产开发的主要成本，中国没有专门针对养老社区的土地供应，使用商业用地进行项目开发的开发商无法通过出售产权回笼资金，导致现金流压力大，回报周期长，收益率低。在这种情况下，会员制成为养老社区盈利模式的主流，与中国老年人期望拥有房屋产权的消费理念形成冲突，使养老社区的发展受到限制。
2）老年公寓和养老驿站
受政府鼓励的养老公寓和养老驿站运营模式主要有公建民营、土地租赁和利用闲置资源等形式。①公建民营模式由政府投资建设，养老服务机构负责运营和管理，减轻养老服务机构建设负担，可以吸引拥有专业养老服务技能的机构积极扩张业务，充分发挥其运营管理功能；②土地租赁和先租后转形式，是养老地产的创新型融资方式，同样有利于减缓养老服务机构的资金压力，优化财务结构和现金流安排；③养老服务机构利用闲置厂房、学校、酒店、社区用房等现有闲置资源兴办养老服务设施建设可以降低投资成本，同时还可以享受建设补贴、运营补贴等资金支持和税费减免、水电气热费等优惠。
适老设施设备：养老地产配套标准高于普通住宅，需要配套建设医护、文化娱乐等设施，并在社区和住宅上进行适老化设计。①医护中心、老年大学、活动中心等配套设施的建设，增加了开发商的建设和运营成本，影响后期盈利；②适老化设计不但要求社区内实现无障碍通行，配备扶手、遮雨连廊等，在室内设施配备上，也全方位考虑老人的需求，设置无障碍台盆、洗浴座凳、智能家居、一键紧急呼叫按钮等。智能家居包括：智能空调、智能冰箱、智能洗衣机、智能照明、智能门锁、远程监护系统、运动与健康监测等设备。由于这些设施设备的配置使用需求，养老地产上游还包括了各种硬件设施、设备制造商和提供商。这类供应商数量众多，市场分散，技术门槛不高，产品的开发和提供以配合中游为主。中国智能家居行业尚处于起步阶段，从整体产业链角度看，地产商拥有更强的议价权。
养老服务：养老服务属于劳动密集型产业，养老服务的优劣对于养老服务机构而言是项目能否成功的关键因素，专业的养老服务需要配备医疗、护理、生活照料、文化娱乐等方面的专业人才。尤其医疗和护理，是养老地产区别于普通地产的关键领域，也是老年人在选择养老服务机构时的重要考量。约40%的养老服务机构通过与医院、专业医疗护理团队合作，开设巡回门诊、绿色通道等，将专业的医护服务功能转移到外部，既能提供专业的医护服务又能减轻运营管理压力。60%养老服务机构通过自建、投资或收购成熟的医护团队、设立医护中心提供医护服务，可以形成核心竞争力，有利于在中国激烈的养老地产竞争中领先。同时，养老地产运营团队还要保持生活照料、文化娱乐、休闲会所等配套服务品质长期稳定，才能赢得消费者认同，使养老服务项目整体升值，实现盈利增长。
（2）下游分析
养老地产的产业链下游为老年人和准备养老人群。中国老年人口基数大，对养老服务的需求迫切，而养老服务的供应主要依托于养老地产，对养老服务的需求增加促进养老地产的发展。即将步入老年阶段的准备养老人群占总人口比例高，提前开始规划养老生活，为养老地产提供持续发展的增长力。
1）老年人
老年人群的扩大将推动养老地产的发展，其中老年人的年龄结构、健康状况、收入水平、教育背景、家庭情况、消费习惯是影响养老地产行业下游需求的几大因素。
年龄结构：中国老年人口结构保持稳定，且长期处于年轻化状态。2023年，60岁及以上人口29697万人，占全国人口的21.1%，其中65岁及以上人口21676万人，占全国人口的15.4%。与高龄老年人相比，低龄老年人身体健康状况、收入水平较好，对居家和生活品质要求高，对养老地产的消费能力较强，有利于养老地产的发展。
收入水平：老年人收入水平提高，其中保障型收入是主要收入来源。老年人的收入分为两个方面：私人收入和公共福利。私人收入部分主要是私人储蓄，以及其他劳动收入和资本性收入，如经营性收入、理财产品收入、房屋租赁收入等。公共福利以基础保障为主，有退休金、养老金和社会救助等。老年人收入水平的提高，有助于养老生活品质的提升，追求更好的居住环境。同时保障型收入使老年人收入水平保持稳定，老年人可以提前进行可靠的消费规划，利好需要长期资金投入的养老地产发展。
健康状况：老年人慢性病患病率高，疾病和身体机能退化使老年人需要更多的生活照料和医护服务，对养老地产配备的养老服务提出高要求。数据显示，中国81.9%老年人患有慢性病，如心脑血管疾病、高血压、关节炎、糖尿病、糖尿病等。高发的慢性病患病率使老年人对医疗和护理需求大，要求高。据抽样调查成果显示，中国失能、半失能老人人数达4,036万人，占老年人的18.3%，生活照料服务也是养老地产提供服务的重点。由健康状况改变带来的对原本家庭环境的不适应比例达到六成以上。养老地产的发展需要适应老年人的身体健康状况，建设适老化养老环境，提供专业的医疗、护理服务以及贴心的生活照料服务。
消费习惯：日用品、食品、医疗、保健是老年人消费的主要需求，此外，旅游、娱乐、金融等老年人消费市场潜力上升。日用品、食品消费支出占比大，反应出老年人对日常生活品质和膳食品质要求高，养老地产配套的服务机构需要保持老年人日常生活品质。老年人健康状况较差决定了医疗消费支出是其必要开支，而养生理念的流行也使保健品、养生用品、家用理疗器械等健康消费在老年人中兴起。养老服务机构在提供医护服务的基础上，可以增加养生保健相关服务，如定期请专家培训、介绍正规保健品购买渠道等。老年人对旅游消费的需求，有利于旅居类养老地产发展，旅游特色的加入也能增强对老年消费者的吸引力。中国老年人一般有充裕的储蓄，对理财产品、保险、养老基金等金融消费需求大，养老地产可以通过与保险公司等金融机构合作，推出金融加养老的合作产品，打造全面的养老服务体系。
家庭情况：空巢老人、独居老人对生活照料、家政服务等居家养老服务需求大，同时对精神慰藉、情感交流、社交、娱乐等需求也不断增加，有利居家社区养老服务机构发展。中国老年人以居家养老为主，生活照料主要依赖自己和家庭成员，而中国家庭规模不断小型化，老年人平均子女数为1.96个，家庭无法满足老年人所需的生活照料，由此产生对居家社区养老服务市场的需求。独居和空巢老年人增加，对老年公寓和养老驿站的服务消费需求增长。
2）准备养老人群
中国准备养老人群人口众多，且消费能力强，使养老地产得以持续健康发展。受益于1978年中国改革开放、2003-2013年中国房地产“黄金十年”、经济飞速增长、国内生产总值增速不断上升，这部分人群成为主要劳动力，分享了中国经济和文化发展的成果，不仅收入水平较好，教育背景得到提升，消费理念和生活理念也随之发生转变，对居住和生活品质都有较高的要求，一部分高净值人群提前开始规划养老生活，购买养老属性的地产产品，中国养老地产将迎来更高的增速。
更多研究内容详见中经百汇编撰的《中国养老地产行业分析报告》，中经百汇提供行业研究报告、定制报告、可行性研究报告、商业计划书、产业规划、企业战略咨询等服务产品，另外还提供产经新闻、市场研究、产业数据服务、企业排行榜等资讯内容。
