在我国，由于历史、自然环境、经济发展及科技文化等因素的影响，存在东中西部三大经济带，作为物流体系的重要节点和物流产业的聚集地，物流园区的规划建设与区域经济也是息息相关。沿海经济区具有便利的交通、先进的科技和相对发达的经济，该地区对现代物流服务的有巨大的需求，同时高度发展的经济也是物流设施、物流技术不断进步的基础，物流园区有充足的市场需求及建设条件，因此集中了大部分物流园区。国家西部大开发的战略提出与实行，对第三产业的鼓励，及加工制造业逐步向中西部地区的转移等等因素，中西部地区的物流园区项目也在快速增多。我国物流规模不断扩大，社会物流总额和物流业增加值快速增长，为适应物流业快速发展趋势，各级地方政府积极推进物流园区规划和建设，全国物流园区数量稳步增长，物流业呈现集聚发展态势。2023年，我国物流园区数量约2794家。
图表：2019-2023年中国物流园区数量情况
数据来源：中国物流与采购联合会、中经百汇研究中心
我国物流园区占地规模并不大，近一半物流园区占地在0.1-1平方公里（150亩-1500亩）之间。一些地方为了招商引资，会夸大园区占地面积，还有一些以圈地为目的的物流园区规划，实际投入物流运营中的面积并不大，多数园区招商材料中讲的所谓“规划面积”较难实现。我国物流园区建设投资规模集中在1-10亿元，投资规模在50亿元以上及1亿元以下的物流园区数量差不多，近年，大规模投资的物流园区逐渐在增长，一方面是经济发展的需求，另一方面也是物流园区建设经验的累积，对物流园区建设与运营的专业化与信心的增长。大部分物流园区的功能还是以传统的物流活动为主，如仓储、运输、配送等，随着经济技术的发展，物流园区也开始考虑增值服务的提供，寻找新的服务模式，创造新的价值。例如，产业联动的理论逐渐得到推广，其中包括物流与商贸业、与制造业的联动发展；产业融合的服务创新，包括物流与金融、物流与电子商务的服务融合；基于多式联运的服务创新，如保税物流、口岸物流、国际物流的拓展服务。目前，布局合理、产业集聚、功能集成的网络化物流服务体系在我国部分省市逐步形成，整合区域网络资源，带动区域经济协调发展的功能日益增强。例如，上海市形成了以深水港、外高桥、浦东空港、西北综合四个重点物流园区为核心架构的网络布局，发挥物流园区集聚辐射功能和产业带动提升作用，2013年8月22日批准的中国上海自由贸易试验区集聚了融资租赁、国际结算、保税加工的功能，也为国际贸易提供了极大的便利性。随着经济的发展，市场竞争的日趋激烈，物流园区为了得到长久稳定的发展，就以提供专业产业化的服务为主要发展方向。这样能够改变传统的服务模式，使服务成本更低、配送效率更高，以此适应我国经济的快速发展，及日益深化的社会分工。在未来的市场竞争中，物流园区定位将会更加明确、更加专业化，特别是依托诸如钢铁、汽车、家电、电子、食品冷链等产业集聚区的物流园区将会依靠稳定的市场需求，得到快速发展。
1、物流园区规模名不副实
目前，我国物流园区多数占地规模不大，近一半物流园区占地在150亩至1500亩之间。一些地区为了招商引资，故意夸大园区占地面积，还有一些以圈地为目的，实际投入物流运营的面积只是实际占有面积的一部分。全国第三次物流园区调查中甚至发现有“规划面积”为十几平方公里的物流园区，实际占地还不到1000亩的情况。此外，我国物流园区建设投资规模基本集中在1亿元至10亿元之间，数量占物流园区总量的约44%。投资规模在10亿元以上及1亿元以下的物流园区数量大约各占28%。
2、物流园区缺乏统一规划
目前物流园区规划主要存在“需求不清、定位不准、功能太泛、布局不顺、实施不力”五大软肋，这五大软肋很大程度是因为缺乏合理有效的规划造成的。在政府规划推动建设的物流园区中，通过省级政府审批的约占32%，地市级政府审批的约占59%，区县级政府审批的约占9%。地市、区县一级政府审批建设的园区数量占比明显偏高。由于省级以下政府在区域经济发展的全局和大局方面关注度相对较弱，容易偏重地方发展和局部利益，因此常有同一小区域范围内物流园区重复建设，多个园区并存的现象发生。同时，由于各地政府还会出台不同的优惠政策，利用“政策洼地”吸引建设投资，导致严重的恶性竞争，影响了物流园区的市场化竞争和健康发展。这种影响主要表现在两个方面，一是物流园区在宏观整体规划上缺乏充分的研究与谋划，对经济总量、产业基础和市场需求等因素考虑不充分，不仅形成了同质化物流园区遍地开花的局面，还会因物流园区建设之初项目战略定位不明确、缺乏前期市场调研、发展目标和方向不清晰，导致物流园区规划建设与市场、专业脱节等问题；其次，从全国物流园区发展的角度看，我国物流园区的布局与规划还存在着一定的不科学性和盲目性，在节点的设置、资源的联络与调配、重点战略物资与应急物资的储备等多个方面还没形成整体的规划体系，难以较好地适应国家整体物流布局的需要，难以满足企业供应链运作的需求，因衔接不畅、配置不平衡，造成了一定程度的资源浪费。
3、物流园区地域分布不均
由于历史文化、自然环境、经济发展及科学技术等因素影响而形成的东中西部三大经济带，是国内物流体系的重要节点和物流产业的聚集地。物流园区的规划建设与区域经济发展息息相关，沿海经济区因经济发达，货物运输需求量大，具有便利的交通和先进的物流设施等优势，物流园区有充足的市场需求及建设条件。而国家西部大开发战略的提出与实行，对第三产业的鼓励，及加工制造业逐步向中西部地区的转移等因素，使中西部地区物流园区的建设项目也在加速。从发展过程看，经济相对发达的沿海经济区对物流园区的建设已逐渐趋于理性，并开始思考物流园区运行的质量、效率与价值，在国家促进物流产业发展的背景下推进物流园区运营模式的变革，通过提高服务品质、优化整合，在竞争过程中优胜劣汰，以提升物流园区整体运营质量。
4、物流园区战略规划不充分、定位不明确
调查表明，多种因素影响物流园区的发展。首先，区域经济发展水平是物流园区建设和运营要考虑的首要因素；其次，区域范围内物流企业群体的规模和个体业务能力对物流园区的招商和运营也会产生重要影响；再者，物流园区缺乏集聚能力，迁入费用昂贵，配套设施不健全，管理水平落后等原因也会影响企业入驻和物流园区运营方式与规模。目前，规划不充分和战略定位不明确两项因素是阻碍很多物流园区发展的根本原因。部分物流园区在规划建设时缺乏明确的战略定位，造成物流园区招商困难，影响园区整体效益。此外，大部分物流园区服务内容单一，只能提供库房货场出租、车位出租和物流设备租赁等，远不能满足客户差异化的需求，无法对入驻园区企业的运作提供各种支持性配套服务和难以为客户提供高附加值服务，也导致了物流园区入驻率低、综合效益难以达到投资预期。
5、物流园区土地问题成为发展瓶颈
近年来，全国物流园区虽有了很大发展，但不同区域间供求关系仍然各具差异。从一般情况看，一方面，一些三四线城市，脱离实际需求、盲目上马的物流园区，由于需求不足、功能定位不准等所形成的先天缺陷，导致许多园区招商运营困难。另一方面，许多大城市随着扩容改造，仓储设施被迫外迁，新的建设用地十分紧缺，导致仓库租金不断上涨，甚至“一库难求”，这一现象在沿海经济发达地区尤为突出。调查显示，有41%的物流园区运营者认为现行的土地政策限制了物流园区的发展，很多园区土地手续办理缓慢，部分项目不能如期开工，同时，后续土地储备不足，影响物流园区的远期规划和发展。随着我国土地政策的调整，和土地相关的各种成本均明显上升，导致物流园区的发展过程中经营成本不断增高。我国部分一线城市（上海、深圳等）物流用地地价每亩已达60万元至100万元，致使物流园区固定资产投资成本大幅上升，显著加大了物流企业的运营成本。
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