2025-2030年中国商业综合体行业市场研究与发展战略规划分析报告
China commercial complex industry market research and development strategy planning analysis report
过去的城市建筑功能一般较为单一。比如，单纯做住宅的项目除了少数的底商配置，就不会考虑到其他功能；而写字楼由于被朝九晚五的上班时间所限定，到了晚上就变成了无人区。土地资源得不到最大限度的利用，从某种程度上来看就是浪费， 于是， 为了提高土地的利用效率，“综合体”这一概念应运而生。而所谓“商业综合体”就是以现代服务业为主导，包含两种或者两种以上非住宅功能（商业、办公、酒店、酒店式公寓、展览、会议、文娱和交通）的多功能复合型商业中心。
商业综合体的发展不仅完善了城市建设功能，为城市的区域性建设提供了更多的空间利用，与此同时也提升了城市经济发展水平，可见商业综合体发展是城市经济发展下的必然趋势。这是商业综合体发展的必然性，使得投资商纷纷持有积极乐观的投资态度，由于外资等的激进买入和投资，使得在一线城市商业综合体发展呈现出井喷的状态。以万达为代表的商业综合体开发企业，用订单式的开发模式，迅速推进商业综合体的发展，使得商业综合体纷纷抢占城市核心地段，对于一线城市的偏远城郊地区，或是二线、三线城市，这种商业综合体发展在初期会取得一定的发展成效，并推进了城市经济发展，但一味的复制式的商业综合体发展，商业综合体的发展已超过了正常的城市消费程度，使得城市消费需求难以跟上商业综合体的发展脚步，这时的商业综合体发展，不仅不会促进城市经济的发展，往往在商业综合体发展的背后存在着巨大的商业风险。例如，当下很多城市存在着商业综合体的商铺或写字楼空置，也就是在发展商业综合体时未考虑城市需求数量导致的结果，在城市商业综合体发展的繁华背后，所隐藏的风险是不可预料的。在一线、二线城市，疯狂占据城市中心的商业综合体发展已达到的饱和状态，同时由于一线、二线城市的需求量和商业供应量之间的关系，可以发现一线城市以及部分二线城市的商业综合体发展已进入了成熟阶段。一线城市和部分二线城市的商业综合体发展已逐渐向外围延伸，但这种延伸本身就存在一定的风险，延伸向三线、四线城市的商业综合体的发展，若未能考虑城市需求和商业供应量之间的关系，商业综合体发展的泡沫也是可预见的情况。
76%的城市商业综合体主流产品为60万平方米以下的中小规模项目。到2015年，这一比重仍为74%。就目前所开发的综合体项目数量和体量而言，本地型及区域型开发商开发的项目仍占75%和70%，全国型开发商只占25%和30%。绝大部分本地型及区域型开发商目前仍不能完全具备开发综合体和商业地产项目的关键能力，这将给综合体项目招商带来诸多难题，以及后续的经营压力。由于招商困难，一些三四线城市的本地开发商项目开始远离难招进来的主力店而由一些高租金的小品牌商铺填满整个项目，但是，这是饮鸩止渴，单纯为了一时的高租金而去掉主力店会对整个购物中心项目造成持久的巨大伤害，无法让不同业态品牌客流互补带动。在供过于求的整体态势下，有经验的全国性大型专业开发商更能选择准确的位置，选择有丰富经验的零售物业设计经验的建筑师，设计出更能吸引商家和顾客的项目，也更可能说服关键的主力商家进驻以及后续的运营管理。诸如上海K11、嘉里城和北京的侨福芳草地等购物中心最近在购物中心经营上更强调品质生活的营销策略就显出了差异化，对如今追求全方位购物体验的消费者就是越来越有吸引力的场所。此前，相对住宅市场的严控，商业地产的政府管控比较宽松，成为投资开发的“避风港”。目前在大城市已有地方政府注意到供过于求的迹象，并要求开发上带着规划、设计理念去“拿地”，对开发商资金实力和商业专业开发能力都有了一定的要求。由于餐饮对购物中心提高入驻率和吸引客流、增强体验的关键，最近餐饮业态在购物中心的占比一路走高，从历史上一般的15%-20%的比例已甚至高达40%；同时儿童业态也被视为摆脱购物中心同质化的救命稻草，购物中心开始一味加重餐饮、儿童业态。对此，雷玉红也表示，二三线城市购物中心餐饮还是需保留在合理范围内，而一味复制儿童业态只会产生更大的租金压力，购物中心需从购物环境、文化上做综合设计规划增强体验性。另外，商业综合体主战场转向二三线城市。在商业相对成熟的一线城市，华润、中粮、万达集团等知名地产商的不断角力，已打造出万象城、大悦城、万达广场等一系列品牌项目。商业综合体有较大的体量需求，但一线城市的优质地块已非常稀缺。随着一线市场的商业生态日趋饱和，二三线甚至是更低线的城市已成为广大开发商争抢的主战场。区别于一线城市动辄达到百万平方米的大体量，二三线城市的商业综合体约有50%的体量在50万平方米以下。为了配合当地的市场特点，商业综合体的业态比例也在发生变化。由于一线城市消费者的消费理念层级更高，餐饮、娱乐等业态将占到40%-50%，二三线城市则仍以百货、超市等生活类业态为主导。
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